田园综合体成功选址，绕不开这6点！

最近常听到一个问题：“这两年田园热，我有意向和朋友一起流转几千亩来做个农庄，还没有选址，想问下选址时怎么考量？”

休闲农业虽然在农村或郊区，但是服务的城市居民，所以要注意距离目标客户也就是城市的距离。

人在1个小时以上车程会出现不适应，特别是休闲放松的时候。休闲农庄是个一日游产品，很多人去是当天去当天回，如果路上还要花个3个小时，那就不叫休闲了，叫受罪。

所以，一般情况，建议距离城区30分钟车程，最长不要超过1个小时。如果是一线城市也可适当放宽。但有一点要把清楚，那就是“距离城市越远，营销难度越大”。

之前有个学员做有机农场，想着选址距离城市远点，这样能远离污染，后来干不下去了想转型休闲农业，发现距离城区太远，根本没法转型。

交通也是应该考虑的，要根据不同的市场定位选择相应交通条件的土地，例如，亲子农庄的客户以团队为主，一般是大巴车去大巴车回，如果去园区的道路只有3米，就没法做了。相反，很多民宿项目都在比较偏远的地方，一来需要安静，二来去民宿住宿的都是最少玩两天，第三是住民宿的客户以散客为主，私家车去私家车回，对于道路没有苛刻的要求。

上文也提到了，休闲农庄是个周边游产品，去你农庄休闲的多是周边的客户。不太可能有外地人飞到你那休闲。

既然是周边游，那就得考虑周边有多少潜在客户，这直接决定了你是否能投资，能投多少。采摘园多见于县城或一般地级市，民宿和庄园多集中在珠三角、长三角、津京冀地区。不同的产业形态需要不同数量的潜在客户来养。

一般来说，100公里范围内能辐射50万城市人口，就可以考虑做。但要注意控制好投资规模和人口规模的关系。

有人口基数不一定有消费能力。所以，在考虑能覆盖多少人的同时还要考虑这些人的消费能力，可简单理解为“可支配收入”，这个数据可以从国家统计年鉴上查到。

这点也不难理解，北京人口比上海多，但是为什么上海有迪斯尼而北京没有？香港dan丸之地有一个迪斯尼，而西南中心成都没有，为什么？人的消费能力占了很大因素，当然，季节因素也有。不可否认的是消费能力是硬伤。

特别是在一些人口净流出的城市和劳动力输出型的城市周边，投资一定要谨慎，你还指望父母出去了，爷爷奶奶带着孙子去你消费吗？

要注意避开基本农田，要注意避开基本农田，要注意避开基本农田！重要的事情说三遍。

国家虽然大力扶持休闲农业和乡村旅游，但是对基本农田的保护力度还是非常严格的。国家又有《基本农田保护法》，国土卫星每年要航拍对比，一旦出现违规，那是必须整改的。别说你当地关系很牛，自上而下的整改令没人会帮你扛。

农用地除了基本农田还有一般耕地和未利用土地。国家也鼓励利用四荒地。

一马平川是非常适合农业生产，但是如果能够有水有山那更能增加休闲农庄的景致，如果实在没有山山水水，也可以通过微地形和植物搭配来增加园区的层次感。

做过休闲农业的都知道，最花钱的不是上项目，而是基建。如果没有水需要打井，没有电需要拉线，没有山需要堆土，没有绿植需要买树买草皮，没有围墙天然屏障需要围墙…这些才是最花钱的地方。

供势也叫抱大腿，大腿就多了，比如大型的著名景区、旅游示范区、产业聚集区、公园等等。这不难理解，建古北水镇花了几十亿，结果古北水镇周边兴起了很多配套产业，民宿、农家乐、亲子园等等；周庄附近刚开业了一个乡伴绿乐园，这样的例子有很多。

借势的好处有很多，比如，政府配套健全，水电路网都不是问题；再如，产业聚集效应，古北水镇在全国打了很多广告，把人引进来消费的同时也引到了民宿、农家乐、亲子园里。

总结：选址就是盖楼基，楼基不牢，楼盖不高；选址在某种程度上决定了农庄未来的盈利天花板。

田园综合体——乡村发展新时代

田园综合体作为休闲农业、乡村旅游的创新业态，是城乡一体化发展、农业综合开发、农村综合改革的一种新模式和新路径，以农民合作社为主要载体，让农民充分参与和受益，集循环农业、创意农业、农事体验于一体，这个概念和模式在2017年中央一号文件首次提出。原文如下:支持有条件的乡村建设以农民合作社为主要载体、让农民充分参与和受益，集循环农业、创意农业、农事体验于一体的田园综合体，通过农业综合开发、农村综合改革转移支付等渠道开展试点示范。

田园综合体国家相关政策

田园综合体的转变

解读田园综合体

田园综合体链式结构

·供需链——核心链

一切谋划的前提都是供需！尊重市场的基本规律。

基于农业的土地供给、气候供给、产品供给、政策供给、人才供给等软硬件资源的提供；

市场的预测，形成交易的可能性；

·利益链——根本

供需关系的长久发展，协调五个主体关系，实现五大项目主体之间核心利益诉求的可持续发展关系永久平衡！

·执行链——统筹谋划

统筹谋划就是把一系列初级想法变成商业模式。

·产品链——核心吸引力

包括农业产品、旅游产品、文化产品、健康产品、体育产品和生态产品等。

·产业链——农业+产业

包括农业本身、农业+旅游、农业+文化、农业+健康、农业+体育、农业+生态等产业。

·效益链——五位一体

包括经济效益、政治效益、生态效益、文化效益、社会效益。

我院解读

我院认为田园综合体是集企业和地方合作的方式，在乡村社会进行大范围整体、综合的规划、开发、运营，形成的是一个新的社区与生活方式，是企业参与、农业+文旅+居住的综合发展模式。田园综合体依托于新田园主义，鼓励城乡互动与乡村消费创新，最终实现新型城镇化和城乡一体化的目标。

以产业为基础：田园综合体以农业为基础性产业，企业承接农业，以农业产业园区发展的方法提升农业产业，尤其是现代农业，形成当地社会的基础性产业。

以文化为灵魂：田园综合体赋予了当地风土民情、乡规民约、民俗演艺等新的活力，让人们体验农耕活动和乡村生活的苦乐与礼仪的同时，真正做到心灵上的返璞归真。

以体验为活力：将农业生产、农耕文化和农家生活变成商品出售，让城市居民身临其境体验农业、农事，满足愉悦身心的需求，形成新业态。

创新乡村消费：旅游业可作为驱动性的产业选择，带动乡村社会经济的发展，一定程度地弥合城乡之间的差距。而解决物质水平差距的办法，是创造城市人的乡村消费。

城乡互动：田园综合体正是一种实现城市与乡村互动的新型商业模式。

21世纪，我们见证了欧美、日本的美丽小镇，它的成长经历了百年的积淀。中国的乡村现代化，在现在的物质和文化的现实差距下，由乡村自行发展，要想呈现好的发展局面，有很大的局限。因为它不能自动具备人才、资金、组织模式等良好的发展因子，所以我们看到了非常多的乡村社会在无序、无力和分散的思想下，在竭泽而渔中走向凋敝。从我们目前的环境来看，我们主张尝试用一种恰当的方法论经历这个过程。探讨在当前环境下，用十年八年或更多的时间，让企业和金融机构有机会参与，联合政府和村民组织，以整体规划、开发、运营的方式参与乡村经济社会的发展。

人们之所以能够积极快乐地生活在一起，是因为他们参与共建着一种价值观，这个价值观，正是在这个人本主义思想复兴的时代人们的共同追求。田园综合体正是将人与自己、人与他人、人与自然、人与未来的关系，表现为"发现自己、分享快乐、触摸自然、播种未来"的图景，在这幅画卷上，充满着阳光的色彩。

总而言之，田园综合体的提出，无疑是乡村发展的创新新时代。